市民の法案提案 · 公開済み

貸主が建物を取り戻せる条件を明確にする――建替え・自己使用の正当事由と移転補償を条文化

青葉はる · 2026/9/21

この提案の要点

投稿内容からの抜粋です。効果や影響は提案者の見解です。

何を変えるか: 第二十八条：追加する文言「２前項の規定にかかわらず、建物の賃貸人が次の各号の全てに該当することを証明したときは、同項の正当の事由があるものと推定する。ただし、建物の賃借人が、代替となる建物の確保が著しく困難であることその他明渡しによって受ける不利益が賃貸人の必要性に比して著しく大きいことを証明したときは、この限りでない。一建物の安全性若しくは機能の維…
なぜ変えるか: 貸主の建替え・自己使用の必要性が認められる場合について、契約を終了させる条件を予測しやすくします。借地借家法第28条の現行規定を残した上で、客観的な計画、12か月以上の予告、移転補償を満たす場合の「正当事由の推定」を追加します。借主は深刻な不利益を示して推定を覆せるようにし、貸主の利用権と借主の生活・営業の継続の調整を図ります。今回は同法のうち建物賃貸借を…
期待する効果・影響: 期待する効果：所有者の合理的な建替えや自己使用の見通しを改善し、補償を含む交渉の共通基準を作ることを目指します。紛争の短縮や賃貸供給への効果は未検証です。費用：貸主が移転・契約締結・賃料差額・必要な営業休止補償を負担します。司法・相談窓口の運用費も生じ得ます。地域別の移転費用や影響を受ける契約件数を把握していないため、総額は未試算です。懸念：建替えや自己…

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対象：借地借家法／第二十八条

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比較基準の確認日：2026-09-21

法令の版：403AC0000000090_20260521_504AC0000000048

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新旧対照表

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変更対象：第二十八条
条数	現行（全文）	改正部分のみ
	平成三年法律第九十号
	借地借家法
	目次第一章　総則（第一条・第二条）第二章　借地第一節　借地権の存続期間等（第三条―第九条）第二節　借地権の効力（第十条―第十六条）第三節　借地条件の変更等（第十七条―第二十一条）第四節　定期借地権等（第二十二条―第二十五条）第三章　借家第一節　建物賃貸借契約の更新等（第二十六条―第三十条）第二節　建物賃貸借の効力（第三十一条―第三十七条）第三節　定期建物賃貸借等（第三十八条―第四十条）第四章　借地条件の変更等の裁判手続（第四十一条―第六十一条）附則
	第一章　総則
第一条	（趣旨）この法律は、建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権の存続期間、効力等並びに建物の賃貸借の契約の更新、効力等に関し特別の定めをするとともに、借地条件の変更等の裁判手続に関し必要な事項を定めるものとする。
第二条	（定義）この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。一借地権建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。二借地権者借地権を有する者をいう。三借地権設定者借地権者に対して借地権を設定している者をいう。四転借地権建物の所有を目的とする土地の賃借権で借地権者が設定しているものをいう。五転借地権者転借地権を有する者をいう。
	第二章　借地
	第一節　借地権の存続期間等
第三条	（借地権の存続期間）借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。
第四条	（借地権の更新後の期間）当事者が借地契約を更新する場合においては、その期間は、更新の日から十年（借地権の設定後の最初の更新にあっては、二十年）とする。ただし、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。
第五条	（借地契約の更新請求等）借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、前条の規定によるもののほか、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは、この限りでない。２　借地権の存続期間が満了した後、借地権者が土地の使用を継続するときも、建物がある場合に限り、前項と同様とする。３　転借地権が設定されている場合においては、転借地権者がする土地の使用の継続を借地権者がする土地の使用の継続とみなして、借地権者と借地権設定者との間について前項の規定を適用する。
第六条	（借地契約の更新拒絶の要件）前条の異議は、借地権設定者及び借地権者（転借地権者を含む。以下この条において同じ。）が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができない。
第七条	（建物の再築による借地権の期間の延長）借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失（借地権者又は転借地権者による取壊しを含む。以下同じ。）があった場合において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その建物を築造するにつき借地権設定者の承諾がある場合に限り、借地権は、承諾があった日又は建物が築造された日のいずれか早い日から二十年間存続する。ただし、残存期間がこれより長いとき、又は当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間による。２　借地権者が借地権設定者に対し残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造する旨を通知した場合において、借地権設定者がその通知を受けた後二月以内に異議を述べなかったときは、その建物を築造するにつき前項の借地権設定者の承諾があったものとみなす。ただし、契約の更新の後（同項の規定により借地権の存続期間が延長された場合にあっては、借地権の当初の存続期間が満了すべき日の後。次条及び第十八条において同じ。）に通知があった場合においては、この限りでない。３　転借地権が設定されている場合においては、転借地権者がする建物の築造を借地権者がする建物の築造とみなして、借地権者と借地権設定者との間について第一項の規定を適用する。
第八条	（借地契約の更新後の建物の滅失による解約等）契約の更新の後に建物の滅失があった場合においては、借地権者は、地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。２　前項に規定する場合において、借地権者が借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、借地権設定者は、地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。３　前二項の場合においては、借地権は、地上権の放棄若しくは消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れがあった日から三月を経過することによって消滅する。４　第一項に規定する地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをする権利は、第二項に規定する地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをする権利を制限する場合に限り、制限することができる。５　転借地権が設定されている場合においては、転借地権者がする建物の築造を借地権者がする建物の築造とみなして、借地権者と借地権設定者との間について第二項の規定を適用する。
第九条	（強行規定）この節の規定に反する特約で借地権者に不利なものは、無効とする。
	第二節　借地権の効力
第十条	（借地権の対抗力）借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。２　前項の場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。ただし、建物の滅失があった日から二年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限る。
第十一条	（地代等増減請求権）地代又は土地の借賃（以下この条及び次条において「地代等」という。）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。２　地代等の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。３　地代等の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた地代等の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。
第十二条	（借地権設定者の先取特権）借地権設定者は、弁済期の到来した最後の二年分の地代等について、借地権者がその土地において所有する建物の上に先取特権を有する。２　前項の先取特権は、地上権又は土地の賃貸借の登記をすることによって、その効力を保存する。３　第一項の先取特権は、他の権利に対して優先する効力を有する。ただし、共益費用、不動産保存及び不動産工事の先取特権並びに地上権又は土地の賃貸借の登記より前に登記された質権及び抵当権には後れる。４　前三項の規定は、転借地権者がその土地において所有する建物について準用する。
第十三条	（建物買取請求権）借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。２　前項の場合において、建物が借地権の存続期間が満了する前に借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべきものとして新たに築造されたものであるときは、裁判所は、借地権設定者の請求により、代金の全部又は一部の支払につき相当の期限を許与することができる。３　前二項の規定は、借地権の存続期間が満了した場合における転借地権者と借地権設定者との間について準用する。
第十四条	（第三者の建物買取請求権）第三者が賃借権の目的である土地の上の建物その他借地権者が権原によって土地に附属させた物を取得した場合において、借地権設定者が賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、その第三者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原によって土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。
第十五条	（自己借地権）借地権を設定する場合においては、他の者と共に有することとなるときに限り、借地権設定者が自らその借地権を有することを妨げない。２　借地権が借地権設定者に帰した場合であっても、他の者と共にその借地権を有するときは、その借地権は、消滅しない。
第十六条	（強行規定）第十条、第十三条及び第十四条の規定に反する特約で借地権者又は転借地権者に不利なものは、無効とする。
	第三節　借地条件の変更等
第十七条	（借地条件の変更及び増改築の許可）建物の種類、構造、規模又は用途を制限する旨の借地条件がある場合において、法令による土地利用の規制の変更、付近の土地の利用状況の変化その他の事情の変更により現に借地権を設定するにおいてはその借地条件と異なる建物の所有を目的とすることが相当であるにもかかわらず、借地条件の変更につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、当事者の申立てにより、その借地条件を変更することができる。２　増改築を制限する旨の借地条件がある場合において、土地の通常の利用上相当とすべき増改築につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、その増改築についての借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。３　裁判所は、前二項の裁判をする場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、他の借地条件を変更し、財産上の給付を命じ、その他相当の処分をすることができる。４　裁判所は、前三項の裁判をするには、借地権の残存期間、土地の状況、借地に関する従前の経過その他一切の事情を考慮しなければならない。５　転借地権が設定されている場合において、必要があるときは、裁判所は、転借地権者の申立てにより、転借地権とともに借地権につき第一項から第三項までの裁判をすることができる。６　裁判所は、特に必要がないと認める場合を除き、第一項から第三項まで又は前項の裁判をする前に鑑定委員会の意見を聴かなければならない。
第十八条	（借地契約の更新後の建物の再築の許可）契約の更新の後において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造することにつきやむを得ない事情があるにもかかわらず、借地権設定者がその建物の築造を承諾しないときは、借地権設定者が地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができない旨を定めた場合を除き、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、延長すべき借地権の期間として第七条第一項の規定による期間と異なる期間を定め、他の借地条件を変更し、財産上の給付を命じ、その他相当の処分をすることができる。２　裁判所は、前項の裁判をするには、建物の状況、建物の滅失があった場合には滅失に至った事情、借地に関する従前の経過、借地権設定者及び借地権者（転借地権者を含む。）が土地の使用を必要とする事情その他一切の事情を考慮しなければならない。３　前条第五項及び第六項の規定は、第一項の裁判をする場合に準用する。
第十九条	（土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可）借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる。２　裁判所は、前項の裁判をするには、賃借権の残存期間、借地に関する従前の経過、賃借権の譲渡又は転貸を必要とする事情その他一切の事情を考慮しなければならない。３　第一項の申立てがあった場合において、裁判所が定める期間内に借地権設定者が自ら建物の譲渡及び賃借権の譲渡又は転貸を受ける旨の申立てをしたときは、裁判所は、同項の規定にかかわらず、相当の対価及び転貸の条件を定めて、これを命ずることができる。この裁判においては、当事者双方に対し、その義務を同時に履行すべきことを命ずることができる。４　前項の申立ては、第一項の申立てが取り下げられたとき、又は不適法として却下されたときは、その効力を失う。５　第三項の裁判があった後は、第一項又は第三項の申立ては、当事者の合意がある場合でなければ取り下げることができない。６　裁判所は、特に必要がないと認める場合を除き、第一項又は第三項の裁判をする前に鑑定委員会の意見を聴かなければならない。７　前各項の規定は、転借地権が設定されている場合における転借地権者と借地権設定者との間について準用する。ただし、借地権設定者が第三項の申立てをするには、借地権者の承諾を得なければならない。
第二十条	（建物競売等の場合における土地の賃借権の譲渡の許可）第三者が賃借権の目的である土地の上の建物を競売又は公売により取得した場合において、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、その第三者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、借地条件を変更し、又は財産上の給付を命ずることができる。２　前条第二項から第六項までの規定は、前項の申立てがあった場合に準用する。３　第一項の申立ては、建物の代金を支払った後二月以内に限り、することができる。４　民事調停法（昭和二十六年法律第二百二十二号）第十九条の規定は、同条に規定する期間内に第一項の申立てをした場合に準用する。５　前各項の規定は、転借地権者から競売又は公売により建物を取得した第三者と借地権設定者との間について準用する。ただし、借地権設定者が第二項において準用する前条第三項の申立てをするには、借地権者の承諾を得なければならない。
第二十一条	（強行規定）第十七条から第十九条までの規定に反する特約で借地権者又は転借地権者に不利なものは、無効とする。
	第四節　定期借地権等
第二十二条	（定期借地権）存続期間を五十年以上として借地権を設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含む。次条第一項において同じ。）及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。この場合においては、その特約は、公正証書による等書面によってしなければならない。２　前項前段の特約がその内容を記録した電磁的記録（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によっては認識することができない方式で作られる記録であって、電子計算機による情報処理の用に供されるものをいう。第三十八条第二項及び第三十九条第三項において同じ。）によってされたときは、その特約は、書面によってされたものとみなして、前項後段の規定を適用する。
第二十三条	（事業用定期借地権等）専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く。次項において同じ。）の所有を目的とし、かつ、存続期間を三十年以上五十年未満として借地権を設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。２　専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、かつ、存続期間を十年以上三十年未満として借地権を設定する場合には、第三条から第八条まで、第十三条及び第十八条の規定は、適用しない。３　前二項に規定する借地権の設定を目的とする契約は、公正証書によってしなければならない。
第二十四条	（建物譲渡特約付借地権）借地権を設定する場合（前条第二項に規定する借地権を設定する場合を除く。）においては、第九条の規定にかかわらず、借地権を消滅させるため、その設定後三十年以上を経過した日に借地権の目的である土地の上の建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨を定めることができる。２　前項の特約により借地権が消滅した場合において、その借地権者又は建物の賃借人でその消滅後建物の使用を継続しているものが請求をしたときは、請求の時にその建物につきその借地権者又は建物の賃借人と借地権設定者との間で期間の定めのない賃貸借（借地権者が請求をした場合において、借地権の残存期間があるときは、その残存期間を存続期間とする賃貸借）がされたものとみなす。この場合において、建物の借賃は、当事者の請求により、裁判所が定める。３　第一項の特約がある場合において、借地権者又は建物の賃借人と借地権設定者との間でその建物につき第三十八条第一項の規定による賃貸借契約をしたときは、前項の規定にかかわらず、その定めに従う。
第二十五条	（一時使用目的の借地権）第三条から第八条まで、第十三条、第十七条、第十八条及び第二十二条から前条までの規定は、臨時設備の設置その他一時使用のために借地権を設定したことが明らかな場合には、適用しない。
	第三章　借家
	第一節　建物賃貸借契約の更新等
第二十六条	（建物賃貸借契約の更新等）建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。２　前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。３　建物の転貸借がされている場合においては、建物の転借人がする建物の使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみなして、建物の賃借人と賃貸人との間について前項の規定を適用する。
第二十七条	（解約による建物賃貸借の終了）建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から六月を経過することによって終了する。２　前条第二項及び第三項の規定は、建物の賃貸借が解約の申入れによって終了した場合に準用する。
第二十八条	（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。	第二十八条：次の文言を追加２　前項の規定にかかわらず、建物の賃貸人が次の各号の全てに該当することを証明したときは、同項の正当の事由があるものと推定する。ただし、建物の賃借人が、代替となる建物の確保が著しく困難であることその他明渡しによって受ける不利益が賃貸人の必要性に比して著しく大きいことを証明したときは、この限りでない。一　建物の安全性若しくは機能の維持のため合理的な必要がある建替え若しくは大規模な修繕であって賃借人の使用を継続したまま行うことが困難なもの、又は賃貸人自身の居住若しくは事業のための具体的かつ合理的な使用の必要があり、その内容を客観的な資料によって示していること。二　第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れを書面又は賃借人の承諾を得た電磁的方法によって行い、明渡しを求める日までに十二月以上の期間を設けていること。この場合において、同項の通知は、同項の期間にかかわらず、期間満了の日の十二月以上前に行うことができる。三　賃借人に対し、移転に通常必要な費用、代替となる建物の賃貸借契約の締結に通常必要な費用及び同等の使用条件の代替建物との賃料差額の六月分を補償する旨並びにその算定根拠を書面又は前号の電磁的方法によって示し、明渡しに先立って支払う旨を申し出ていること。事業の用に供する建物については、これらの費用に加え、移転に伴う通常の営業休止による損失を補償の対象とする。３　前項に基づく明渡しは、同項第三号の補償が履行されるまで請求することができない。補償の金額について争いがあるときは、当事者の合意又は確定判決によってこれを定めるものとする。４　賃貸人が、正当な理由なく、第二項第一号に示した計画に従って建物を使用せず、又は工事に着手しなかったときは、これにより賃借人に生じた損害を賠償しなければならない。５　第二項の規定は、賃貸人による実力での占有の排除、施錠の変更又は家財の搬出を認めるものではない。明渡しの義務又は補償の内容について争いがあり、賃借人が任意に明け渡さない場合には、裁判及び民事執行の手続によらなければならない。
第二十九条	（建物賃貸借の期間）期間を一年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなす。２　民法（明治二十九年法律第八十九号）第六百四条の規定は、建物の賃貸借については、適用しない。
第三十条	（強行規定）この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
	第二節　建物賃貸借の効力
第三十一条	（建物賃貸借の対抗力）建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。
第三十二条	（借賃増減請求権）建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。２　建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。３　建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。
第三十三条	（造作買取請求権）建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。建物の賃貸人から買い受けた造作についても、同様とする。２　前項の規定は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了する場合における建物の転借人と賃貸人との間について準用する。
第三十四条	（建物賃貸借終了の場合における転借人の保護）建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、建物の賃貸人は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人に対抗することができない。２　建物の賃貸人が前項の通知をしたときは、建物の転貸借は、その通知がされた日から六月を経過することによって終了する。
第三十五条	（借地上の建物の賃借人の保護）借地権の目的である土地の上の建物につき賃貸借がされている場合において、借地権の存続期間の満了によって建物の賃借人が土地を明け渡すべきときは、建物の賃借人が借地権の存続期間が満了することをその一年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、建物の賃借人の請求により、建物の賃借人がこれを知った日から一年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。２　前項の規定により裁判所が期限の許与をしたときは、建物の賃貸借は、その期限が到来することによって終了する。
第三十六条	（居住用建物の賃貸借の承継）居住の用に供する建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合において、その当時婚姻又は縁組の届出をしていないが、建物の賃借人と事実上夫婦又は養親子と同様の関係にあった同居者があるときは、その同居者は、建物の賃借人の権利義務を承継する。ただし、相続人なしに死亡したことを知った後一月以内に建物の賃貸人に反対の意思を表示したときは、この限りでない。２　前項本文の場合においては、建物の賃貸借関係に基づき生じた債権又は債務は、同項の規定により建物の賃借人の権利義務を承継した者に帰属する。
第三十七条	（強行規定）第三十一条、第三十四条及び第三十五条の規定に反する特約で建物の賃借人又は転借人に不利なものは、無効とする。
	第三節　定期建物賃貸借等
第三十八条	（定期建物賃貸借）期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第二十九条第一項の規定を適用しない。２　前項の規定による建物の賃貸借の契約がその内容を記録した電磁的記録によってされたときは、その契約は、書面によってされたものとみなして、同項の規定を適用する。３　第一項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。４　建物の賃貸人は、前項の規定による書面の交付に代えて、政令で定めるところにより、建物の賃借人の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電磁的方法（電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって法務省令で定めるものをいう。）により提供することができる。この場合において、当該建物の賃貸人は、当該書面を交付したものとみなす。５　建物の賃貸人が第三項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。６　第一項の規定による建物の賃貸借において、期間が一年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の一年前から六月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から六月を経過した後は、この限りでない。７　第一項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。８　前二項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。９　第三十二条の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。
第三十九条	（取壊し予定の建物の賃貸借）法令又は契約により一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合において、建物の賃貸借をするときは、第三十条の規定にかかわらず、建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する旨を定めることができる。２　前項の特約は、同項の建物を取り壊すべき事由を記載した書面によってしなければならない。３　第一項の特約がその内容及び前項に規定する事由を記録した電磁的記録によってされたときは、その特約は、同項の書面によってされたものとみなして、同項の規定を適用する。
第四十条	（一時使用目的の建物の賃貸借）この章の規定は、一時使用のために建物の賃貸借をしたことが明らかな場合には、適用しない。
	第四章　借地条件の変更等の裁判手続
第四十一条	（管轄裁判所）第十七条第一項、第二項若しくは第五項（第十八条第三項において準用する場合を含む。）、第十八条第一項、第十九条第一項（同条第七項において準用する場合を含む。）若しくは第三項（同条第七項及び第二十条第二項（同条第五項において準用する場合を含む。）において準用する場合を含む。）又は第二十条第一項（同条第五項において準用する場合を含む。）に規定する事件は、借地権の目的である土地の所在地を管轄する地方裁判所が管轄する。ただし、当事者の合意があるときは、その所在地を管轄する簡易裁判所が管轄することを妨げない。
第四十二条	（非訟事件手続法の適用除外及び最高裁判所規則）前条の事件については、非訟事件手続法（平成二十三年法律第五十一号）第二十七条、第四十条、第四十二条の二及び第六十三条第一項後段の規定は、適用しない。２　この法律に定めるもののほか、前条の事件に関し必要な事項は、最高裁判所規則で定める。
第四十三条	（強制参加）裁判所は、当事者の申立てにより、当事者となる資格を有する者を第四十一条の事件の手続に参加させることができる。２　前項の申立ては、その趣旨及び理由を記載した書面でしなければならない。３　第一項の申立てを却下する裁判に対しては、即時抗告をすることができる。
第四十四条	（手続代理人の資格）法令により裁判上の行為をすることができる代理人のほか、弁護士でなければ手続代理人となることができない。ただし、簡易裁判所においては、その許可を得て、弁護士でない者を手続代理人とすることができる。２　前項ただし書の許可は、いつでも取り消すことができる。
第四十五条	（手続代理人の代理権の範囲）手続代理人は、委任を受けた事件について、非訟事件手続法第二十三条第一項に定める事項のほか、第十九条第三項（同条第七項及び第二十条第二項（同条第五項において準用する場合を含む。）において準用する場合を含む。次項において同じ。）の申立てに関する手続行為（次項に規定するものを除く。）をすることができる。２　手続代理人は、非訟事件手続法第二十三条第二項各号に掲げる事項のほか、第十九条第三項の申立てについては、特別の委任を受けなければならない。
第四十六条	（事件の記録の閲覧等）当事者及び利害関係を疎明した第三者は、裁判所書記官に対し、第四十一条の事件の記録の閲覧若しくは謄写、その正本、謄本若しくは抄本の交付又は同条の事件に関する事項の証明書の交付を請求することができる。２　民事訴訟法（平成八年法律第百九号）第九十一条第四項及び第五項の規定は、前項の記録について準用する。
第四十七条	（鑑定委員会）鑑定委員会は、三人以上の委員で組織する。２　鑑定委員は、次に掲げる者の中から、事件ごとに、裁判所が指定する。ただし、特に必要があるときは、それ以外の者の中から指定することを妨げない。一地方裁判所が特別の知識経験を有する者その他適当な者の中から毎年あらかじめ選任した者二当事者が合意によって選定した者３　鑑定委員には、最高裁判所規則で定める旅費、日当及び宿泊料を支給する。
第四十八条	（手続の中止）裁判所は、借地権の目的である土地に関する権利関係について訴訟その他の事件が係属するときは、その事件が終了するまで、第四十一条の事件の手続を中止することができる。
第四十九条	（不適法な申立ての却下）申立てが不適法でその不備を補正することができないときは、裁判所は、審問期日を経ないで、申立てを却下することができる。
第五十条	（申立書の送達）裁判所は、前条の場合を除き、第四十一条の事件の申立書を相手方に送達しなければならない。２　非訟事件手続法第四十三条第四項から第六項までの規定は、申立書の送達をすることができない場合（申立書の送達に必要な費用を予納しない場合を含む。）について準用する。
第五十一条	（審問期日）裁判所は、審問期日を開き、当事者の陳述を聴かなければならない。２　当事者は、他の当事者の審問に立ち会うことができる。
第五十二条	（呼出費用の予納がない場合の申立ての却下）裁判所は、民事訴訟費用等に関する法律（昭和四十六年法律第四十号）の規定に従い当事者に対する期日の呼出しに必要な費用の予納を相当の期間を定めて申立人に命じた場合において、その予納がないときは、申立てを却下することができる。
第五十三条	（事実の調査の通知）裁判所は、事実の調査をしたときは、特に必要がないと認める場合を除き、その旨を当事者及び利害関係参加人に通知しなければならない。
第五十四条	（審理の終結）裁判所は、審理を終結するときは、審問期日においてその旨を宣言しなければならない。
第五十五条	（裁判書の送達及び効力の発生）第十七条第一項から第三項まで若しくは第五項（第十八条第三項において準用する場合を含む。）、第十八条第一項、第十九条第一項（同条第七項において準用する場合を含む。）若しくは第三項（同条第七項及び第二十条第二項（同条第五項において準用する場合を含む。）において準用する場合を含む。）又は第二十条第一項（同条第五項において準用する場合を含む。）の規定による裁判があったときは、その裁判書を当事者に送達しなければならない。２　前項の裁判は、確定しなければその効力を生じない。
第五十六条	（理由の付記）前条第一項の裁判には、理由を付さなければならない。
第五十七条	（裁判の効力が及ぶ者の範囲）第五十五条第一項の裁判は、当事者又は最終の審問期日の後裁判の確定前の承継人に対し、その効力を有する。
第五十八条	（給付を命ずる裁判の効力）第十七条第三項若しくは第五項（第十八条第三項において準用する場合を含む。）、第十八条第一項、第十九条第三項（同条第七項及び第二十条第二項（同条第五項において準用する場合を含む。）において準用する場合を含む。）又は第二十条第一項（同条第五項において準用する場合を含む。）の規定による裁判で給付を命ずるものは、強制執行に関しては、裁判上の和解と同一の効力を有する。
第五十九条	（譲渡又は転貸の許可の裁判の失効）第十九条第一項（同条第七項において準用する場合を含む。）の規定による裁判は、その効力を生じた後六月以内に借地権者が建物の譲渡をしないときは、その効力を失う。ただし、この期間は、その裁判において伸長し、又は短縮することができる。
第六十条	（第一審の手続の規定の準用）第四十九条、第五十条及び第五十二条の規定は、第五十五条第一項の裁判に対する即時抗告があった場合について準用する。
第六十一条	（当事者に対する住所、氏名等の秘匿）第四十一条の事件の手続における申立てその他の申述については、民事訴訟法第一編第八章（第百三十三条の二第五項及び第六項並びに第百三十三条の三第二項を除く。）の規定を準用する。この場合において、同法第百三十三条第一項中「当事者」とあるのは「当事者又は利害関係参加人（非訟事件手続法（平成二十三年法律第五十一号）第二十一条第五項に規定する利害関係参加人をいう。第百三十三条の四第一項、第二項及び第七項において同じ。）」と、同条第三項中「訴訟記録等（訴訟記録又は第百三十二条の四第一項の処分の申立てに係る事件の記録をいう。以下この章において同じ。）」とあるのは「借地借家法第四十一条の事件の記録」と、「について訴訟記録等の閲覧等（訴訟記録の閲覧等、非電磁的証拠収集処分記録の閲覧等又は電磁的証拠収集処分記録の閲覧等をいう。以下この章において同じ。）」とあるのは「の閲覧若しくは謄写又はその謄本若しくは抄本の交付」と、同法第百三十三条の二第一項中「に係る訴訟記録等の閲覧等」とあるのは「の閲覧若しくは謄写又はその謄本若しくは抄本の交付」と、同条第二項中「訴訟記録等中」とあるのは「借地借家法第四十一条の事件の記録中」と、同項及び同条第三項中「に係る訴訟記録等の閲覧等」とあるのは「の閲覧若しくは謄写、その正本、謄本若しくは抄本の交付又はその複製」と、同法第百三十三条の三第一項中「記載され、又は記録された書面又は電磁的記録」とあるのは「記載された書面」と、「当該書面又は電磁的記録」とあるのは「当該書面」と、「又は電磁的記録その他これに類する書面又は電磁的記録に係る訴訟記録等の閲覧等」とあるのは「その他これに類する書面の閲覧若しくは謄写又はその謄本若しくは抄本の交付」と、同法第百三十三条の四第一項中「者は、訴訟記録等」とあるのは「当事者若しくは利害関係参加人又は利害関係を疎明した第三者は、借地借家法第四十一条の事件の記録」と、同条第二項中「当事者」とあるのは「当事者又は利害関係参加人」と、「訴訟記録等の存する」とあるのは「借地借家法第四十一条の事件の記録の存する」と、「訴訟記録等の閲覧等」とあるのは「閲覧若しくは謄写、その正本、謄本若しくは抄本の交付又はその複製」と、同条第七項中「当事者」とあるのは「当事者若しくは利害関係参加人」と読み替えるものとする。
	附　則　抄
第一条	（施行期日）この法律は、公布の日から起算して一年を超えない範囲内において政令で定める日から施行する。
第二条	（建物保護に関する法律等の廃止）次に掲げる法律は、廃止する。一建物保護に関する法律（明治四十二年法律第四十号）二借地法（大正十年法律第四十九号）三借家法（大正十年法律第五十号）
第三条	（旧借地法の効力に関する経過措置）接収不動産に関する借地借家臨時処理法（昭和三十一年法律第百三十八号）第九条第二項の規定の適用については、前条の規定による廃止前の借地法は、この法律の施行後も、なおその効力を有する。
第四条	（経過措置の原則）この法律の規定は、この附則に特別の定めがある場合を除き、この法律の施行前に生じた事項にも適用する。ただし、附則第二条の規定による廃止前の建物保護に関する法律、借地法及び借家法の規定により生じた効力を妨げない。
第五条	（借地上の建物の朽廃に関する経過措置）この法律の施行前に設定された借地権について、その借地権の目的である土地の上の建物の朽廃による消滅に関しては、なお従前の例による。
第六条	（借地契約の更新に関する経過措置）この法律の施行前に設定された借地権に係る契約の更新に関しては、なお従前の例による。
第七条	（建物の再築による借地権の期間の延長に関する経過措置）この法律の施行前に設定された借地権について、その借地権の目的である土地の上の建物の滅失後の建物の築造による借地権の期間の延長に関しては、なお従前の例による。２　第八条の規定は、この法律の施行前に設定された借地権については、適用しない。
第八条	（借地権の対抗力に関する経過措置）第十条第二項の規定は、この法律の施行前に借地権の目的である土地の上の建物の滅失があった場合には、適用しない。
第九条	（建物買取請求権に関する経過措置）第十三条第二項の規定は、この法律の施行前に設定された借地権については、適用しない。２　第十三条第三項の規定は、この法律の施行前に設定された転借地権については、適用しない。
第十条	（借地条件の変更の裁判に関する経過措置）この法律の施行前にした申立てに係る借地条件の変更の事件については、なお従前の例による。
第十一条	（借地契約の更新後の建物の再築の許可の裁判に関する経過措置）第十八条の規定は、この法律の施行前に設定された借地権については、適用しない。
第十二条	（建物賃貸借契約の更新拒絶等に関する経過措置）この法律の施行前にされた建物の賃貸借契約の更新の拒絶の通知及び解約の申入れに関しては、なお従前の例による。
第十三条	（造作買取請求権に関する経過措置）第三十三条第二項の規定は、この法律の施行前にされた建物の転貸借については、適用しない。
第十四条	（借地上の建物の賃借人の保護に関する経過措置）第三十五条の規定は、この法律の施行前に又は施行後一年以内に借地権の存続期間が満了する場合には、適用しない。
	附　則（平成八年六月二六日法律第一一〇号）　抄
	この法律は、新民訴法の施行の日から施行する。
	附　則（平成一一年一二月一五日法律第一五三号）
第一条	（施行期日）この法律は、公布の日から施行する。ただし、第五条、次条及び附則第三条の規定は、平成十二年三月一日から施行する。
第二条	（借地借家法の一部改正に伴う経過措置）第五条の規定の施行前にされた建物の賃貸借契約の更新に関しては、なお従前の例による。２　第五条の規定の施行前にされた建物の賃貸借契約であって同条の規定による改正前の借地借家法（以下「旧法」という。）第三十八条第一項の定めがあるものについての賃借権の設定又は賃借物の転貸の登記に関しては、なお従前の例による。
第三条	第五条の規定の施行前にされた居住の用に供する建物の賃貸借（旧法第三十八条第一項の規定による賃貸借を除く。）の当事者が、その賃貸借を合意により終了させ、引き続き新たに同一の建物を目的とする賃貸借をする場合には、当分の間、第五条の規定による改正後の借地借家法第三十八条の規定は、適用しない。
第四条	（検討）国は、この法律の施行後四年を目途として、居住の用に供する建物の賃貸借の在り方について見直しを行うとともに、この法律の施行の状況について検討を加え、その結果に基づいて必要な措置を講ずるものとする。
	附　則（平成一九年一二月二一日法律第一三二号）　抄
第一条	（施行期日）この法律は、平成二十年一月一日から施行する。
第二条	（経過措置）この法律の施行前に設定された借地権（転借地権を含む。）については、なお従前の例による。
	附　則（平成二三年五月二五日法律第五三号）
	この法律は、新非訟事件手続法の施行の日から施行する。
	附　則（平成二九年六月二日法律第四五号）
	この法律は、民法改正法の施行の日から施行する。ただし、第百三条の二、第百三条の三、第二百六十七条の二、第二百六十七条の三及び第三百六十二条の規定は、公布の日から施行する。
	附　則（令和三年五月一九日法律第三七号）　抄
第一条	（施行期日）この法律は、令和三年九月一日から施行する。ただし、次の各号に掲げる規定は、当該各号に定める日から施行する。一第二十七条（住民基本台帳法別表第一から別表第五までの改正規定に限る。）、第四十五条、第四十七条及び第五十五条（行政手続における特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律別表第一及び別表第二の改正規定（同表の二十七の項の改正規定を除く。）に限る。）並びに附則第八条第一項、第五十九条から第六十三条まで、第六十七条及び第七十一条から第七十三条までの規定公布の日二及び三略四第十七条、第三十五条、第四十四条、第五十条及び第五十八条並びに次条、附則第三条、第五条、第六条、第七条（第三項を除く。）、第十三条、第十四条、第十八条（戸籍法第百二十九条の改正規定（「戸籍の」の下に「正本及び」を加える部分を除く。）に限る。）、第十九条から第二十一条まで、第二十三条、第二十四条、第二十七条、第二十九条（住民基本台帳法第三十条の十五第三項の改正規定を除く。）、第三十条、第三十一条、第三十三条から第三十五条まで、第四十条、第四十二条、第四十四条から第四十六条まで、第四十八条、第五十条から第五十二条まで、第五十三条（行政手続における特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律第四十五条の二第一項、第五項、第六項及び第九項の改正規定並びに同法第五十二条の三の改正規定を除く。）、第五十五条（がん登録等の推進に関する法律（平成二十五年法律第百十一号）第三十五条の改正規定（「（条例を含む。）」を削る部分に限る。）を除く。）、第五十六条、第五十八条、第六十四条、第六十五条、第六十八条及び第六十九条の規定公布の日から起算して一年を超えない範囲内において、各規定につき、政令で定める日
第五条	（第三十五条の規定の施行に伴う経過措置）第三十五条の規定による改正後の借地借家法（以下この条において「新借地借家法」という。）第二十二条第二項の規定は、第三十五条の規定の施行の日以後にされる新借地借家法第二十二条第一項前段の特約について適用する。２　新借地借家法第三十八条第二項の規定は、第三十五条の規定の施行の日以後にされる新借地借家法第三十八条第一項の規定による建物の賃貸借の契約について適用する。３　新借地借家法第三十九条第三項の規定は、第三十五条の規定の施行の日以後にされる新借地借家法第三十九条第一項の特約について適用する。
第七十二条	（政令への委任）この附則に定めるもののほか、この法律の施行に関し必要な経過措置（罰則に関する経過措置を含む。）は、政令で定める。
第七十三条	（検討）政府は、行政機関等に係る申請、届出、処分の通知その他の手続において、個人の氏名を平仮名又は片仮名で表記したものを利用して当該個人を識別できるようにするため、個人の氏名を平仮名又は片仮名で表記したものを戸籍の記載事項とすることを含め、この法律の公布後一年以内を目途としてその具体的な方策について検討を加え、その結果に基づいて必要な措置を講ずるものとする。
	附　則（令和四年五月二五日法律第四八号）　抄
第一条	（施行期日）この法律は、公布の日から起算して四年を超えない範囲内において政令で定める日から施行する。ただし、次の各号に掲げる規定は、当該各号に定める日から施行する。一第三条の規定並びに附則第六十条中商業登記法（昭和三十八年法律第百二十五号）第五十二条第二項の改正規定及び附則第百二十五条の規定公布の日二第一条の規定、第四条中民事訴訟費用等に関する法律第二十八条の二第一項の改正規定及び同法別表第一の一七の項イ（イ）の改正規定（「取消しの申立て」の下に「、秘匿決定を求める申立て、秘匿事項記載部分の閲覧等の請求をすることができる者を秘匿決定に係る秘匿対象者に限る決定を求める申立て、秘匿決定等の取消しの申立て、秘匿決定等により閲覧等が制限される部分につき閲覧等をすることの許可を求める申立て」を加える部分に限る。）、第五条中人事訴訟法第三十五条の改正規定、第六条の規定並びに第九条中民事執行法第百五十六条の改正規定、同法第百五十七条第四項の改正規定、同法第百六十一条第一項の改正規定、同法第百六十一条の次に一条を加える改正規定、同法第百六十五条第一号の改正規定、同法第百六十六条第一項第一号の改正規定、同法第百六十七条の十第一項の改正規定及び同法第百六十七条の十四第一項の改正規定並びに附則第四十五条及び第四十八条の規定、附則第七十一条中民事保全法（平成元年法律第九十一号）第五十条第五項の改正規定、附則第七十三条の規定、附則第八十二条中組織的な犯罪の処罰及び犯罪収益の規制等に関する法律（平成十一年法律第百三十六号）第三十条第四項の改正規定及び同法第三十六条第五項の改正規定並びに附則第八十六条、第九十一条、第九十八条、第百十二条、第百十五条及び第百十七条の規定公布の日から起算して九月を超えない範囲内において政令で定める日
第百二十五条	（政令への委任）この附則に定めるもののほか、この法律の施行に関し必要な経過措置は、政令で定める。
	附　則（令和五年六月一四日法律第五三号）　抄
	この法律は、公布の日から起算して五年を超えない範囲内において政令で定める日から施行する。ただし、次の各号に掲げる規定は、当該各号に定める日から施行する。一第三十二章の規定及び第三百八十八条の規定公布の日

目的

貸主の建替え・自己使用の必要性が認められる場合について、契約を終了させる条件を予測しやすくします。借地借家法第28条の現行規定を残した上で、客観的な計画、12か月以上の予告、移転補償を満たす場合の「正当事由の推定」を追加します。借主は深刻な不利益を示して推定を覆せるようにし、貸主の利用権と借主の生活・営業の継続の調整を図ります。今回は同法のうち建物賃貸借を対象とします。土地の借地権、地代・家賃の一律値上げ、滞納解除の要件、定期借家制度の変更は含みません。

背景・根拠

問題提起のきっかけ： https://x.com/ma_kanteishi/status/2101702916981813683 同投稿は借地借家法への不満を示していますが、具体的な改正条文は示していません。本案はDelibero側で作成した検討案であり、投稿者の意見を代弁したり、賛同があると表示したりするものではありません。現行の第28条は、貸主・借主双方の使用の必要性、従前の経過、利用状況、建物の現況及び財産上の給付の申出を総合して正当事由を判断する構造です。補償だけで当然に終了できる仕組みではありません。第26条・第27条の通知期間とも関係するため、本案では12か月予告による特則を明記します。現行全文： https://laws.e-gov.go.jp/law/403AC0000000090 国土交通省「賃貸住宅の入居・退去に係る留意点」： https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000026.html 法務省「借地借家法の更新拒絶等要件に関する調査研究報告書の公表について」： https://www.moj.go.jp/MINJI/minji07_00380.html 12か月の予告と賃料差額6か月分は本案の提案値で、現行の法定補償額や統計上の最適値ではありません。第28条に限る変更であり、第30条の借主に不利な特約の規律は維持します。立法時には、施行後に締結する契約から適用し、施行前の契約及び既に始まった更新拒絶・解約紛争には従来の規律を適用する経過措置を附則に設ける想定です。附則を含む一括改正法案としての法制審査は未了です。

期待する効果・費用・検証方法

期待する効果：所有者の合理的な建替えや自己使用の見通しを改善し、補償を含む交渉の共通基準を作ることを目指します。紛争の短縮や賃貸供給への効果は未検証です。費用：貸主が移転・契約締結・賃料差額・必要な営業休止補償を負担します。司法・相談窓口の運用費も生じ得ます。地域別の移転費用や影響を受ける契約件数を把握していないため、総額は未試算です。懸念：建替えや自己使用を口実にした立退き、補償不足、借主側の立証負担、転居先不足。合理的計画の立証、借主による反証、補償の先払い、虚偽計画等への損害賠償を設けます。訴訟・補償額の争いが残るため、即時退去を実現する案ではありません。検証：合意までの期間、裁判件数、補償額、転居後の住居費・営業継続、計画不履行件数を追跡し、予告期間や補償範囲を見直します。

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